Quanto custa realmente comprar um imóvel em Florianópolis? Os gastos que ninguém te conta

Uma das situações mais frustrantes na compra de um imóvel é chegar perto da assinatura e descobrir que existem custos que ninguém tinha mencionado antes. Não é má-fé — às vezes é falta de informação mesmo. Mas o resultado é o mesmo: você precisa correr atrás de dinheiro de última hora, ou pior, recuar de uma compra que estava praticamente fechada.

Para evitar que isso aconteça com você, reunimos todos os custos envolvidos na compra de um imóvel em Florianópolis — com exemplos baseados em um imóvel de R$ 500 mil, que é um valor bastante comum na cidade.

1.   ITBI — o imposto municipal da compra

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela Prefeitura sempre que um imóvel muda de dono. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal definido pela Prefeitura.

Existe um detalhe importante: se você comprar financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a parte financiada tem alíquota reduzida de 0,5% até o limite de R$ 226 mil — e o restante segue a alíquota normal de 2%.

Exemplo prático com imóvel de R$ 500 mil:

•        Compra à vista: R$ 500.000 × 2% = R$ 10.000 de ITBI

•        Financiado pelo SFH (ex: R$ 300 mil financiados): R$ 226.000 × 0,5% = R$ 1.130 + R$ 74.000 × 2% = R$ 1.480. Total de ITBI: R$ 2.610 — uma economia considerável.

•        Imóveis com valor venal abaixo de R$ 100 mil têm isenção total do ITBI em Florianópolis.

Quem paga: o comprador. O ITBI precisa ser quitado antes do registro no cartório.

2. Escritura pública e registro em cartório

Esses dois passos são obrigatórios para que o imóvel fique oficialmente no seu nome. Sem eles, você pode até estar morando no imóvel, mas juridicamente ele ainda pertence ao vendedor.

A escritura pública é lavrada em cartório de notas. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis. Cada um tem seu custo, e os valores seguem tabelas definidas pelo Estado de Santa Catarina — chamadas de emolumentos.

Para um imóvel de R$ 500 mil em Florianópolis, a soma de escritura + registro costuma ficar entre R$ 6.000 e R$ 10.000. O valor exato depende do cartório e das particularidades do negócio.

Importante: se você comprar financiado pelo banco, o próprio contrato de financiamento substitui a escritura. Nesse caso, você paga apenas o registro — o que reduz esse custo.

3. Taxas do financiamento bancário

Se você vai financiar o imóvel, o banco cobra algumas taxas antes mesmo de liberar o dinheiro. As principais são:

•        Avaliação do imóvel (laudo de engenharia): o banco precisa confirmar que o imóvel vale o que você disse. Esse laudo costuma custar entre R$ 800 e R$ 2.000.

•        Tarifa de abertura de crédito (TAC): varia por banco, mas pode chegar a R$ 1.500.

•        Seguro habitacional: obrigatório em financiamentos. Inclui seguro de vida do mutuário e seguro contra danos físicos ao imóvel. Fica embutido nas parcelas mensais, mas é um custo real.

•        IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): incide sobre o valor financiado. Em financiamentos habitacionais, a alíquota é reduzida, mas ainda assim existe.

Dica: antes de fechar com um banco, peça o CET (Custo Efetivo Total) — ele mostra tudo que você vai pagar além dos juros e facilita a comparação entre instituições. Veja uma simulação aqui.

4. Certidões e documentação

Antes de fechar o negócio, é fundamental verificar a situação jurídica do imóvel e do vendedor. Para isso, são necessárias certidões que têm um custo — pequeno, mas que existe.

•        Matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro: em torno de R$ 50 a R$ 80.

•        Certidões negativas do vendedor (federal, estadual, trabalhista, cível): podem chegar a R$ 200 a R$ 500 dependendo de quantas forem solicitadas.

•        Certidão de ônus reais: verifica se há hipoteca, penhora ou dívida registrada no imóvel.

•        Certidão negativa de IPTU: confirma que não há débitos de imposto do imóvel junto à Prefeitura.

Esse conjunto de certidões costuma ficar entre R$ 300 e R$ 800. Parece pouco, mas não pular essa etapa é o que garante que você não vai comprar um imóvel com surpresas jurídicas.

5. Os custos logo após a compra (que muita gente esquece)

Esses são os gastos que aparecem nos primeiros meses depois que você recebe as chaves — e que costumam pegar as pessoas desprevenidas:

•        Reforma e pintura: mesmo imóveis bem conservados costumam precisar de alguma adaptação. Reserve pelo menos R$ 5.000 a R$ 15.000 dependendo do tamanho e estado.

•        Mudança: o custo de uma mudança em Florianópolis varia muito, mas para um apartamento de 2 ou 3 quartos, espere pagar entre R$ 800 e R$ 3.000.

•        Móveis e eletrodomésticos: se o imóvel vier sem cozinha planejada ou armários, o custo pode ser significativo.

•        Condomínio do primeiro mês: você paga no ato da mudança, então já deixe esse valor separado.

•        IPTU: dependendo do mês da compra, pode ser que o IPTU do ano já esteja em aberto. Verifique antes de assinar.

Resumo: o que esperar em um imóvel de R$ 500 mil

Para facilitar o seu planejamento, aqui está uma estimativa dos principais custos extras:

Planeje antes, compre com tranquilidade

Ninguém gosta de surpresas financeiras — especialmente em uma compra tão grande. A boa notícia é que todos esses custos são previsíveis. Com um planejamento bem feito, você consegue chegar na assinatura sem sustos e com a cabeça no lugar.

Uma dica simples: ao calcular o valor total que você pode gastar, some o preço do imóvel + 8%. Esse número vai te dar uma margem segura para cobrir todos os custos extras sem comprometer o que você reservou para a entrada ou para a reforma.

Na Unil Imóveis, a gente acompanha você em cada etapa desse processo — desde a escolha do imóvel até o registro final no cartório. Se você tiver qualquer dúvida sobre os custos envolvidos na sua compra específica, é só chamar a gente.

Leia também no blog da Unil:

•        Financiamentos — como escolher,simular e organizar a documentação do seu imóvel

•        Transferência de imóvel: guiajurídico completo sobre documentação, contratos, ITBI, ITCMD e registro

•        Imóvel na planta ou pronto paramorar? Como escolher em Florianópolis