Transferência de imóvel: guia jurídico completo sobre documentação, contratos, ITBI, ITCMD e registro

1. Visão geral do processo de transferência

A transferência de propriedade de imóvel normalmente passa por estas etapas (nesta ordem), mas podem variar conforme o caso (venda, doação, herança, permuta):

1º - Negociação e assinatura do contrato de compra e venda (promessa).

2º - Verificação documental do imóvel e das partes (matrícula, certidões).

3º - Pagamento de tributos exigidos (ITBI em alienação onerosa; ITCMD em transmissão causa mortis/doação).

4º - Lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas.

5º - Registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis — apenas com o registro a propriedade se transfere perante terceiros.

 

 

2. Contrato de compra e venda — o que é e que função cumpre

 

• Contrato particular (promessa): é um documento que formaliza a intenção e condições entre comprador e vendedor. Pode prever prazos, condições de pagamento, multas, arras, cláusulas resolutivas e obrigatoriedades de entrega de documentos. Contudo, sempre que a lei exigir forma pública (escritura) a promessa deve ser seguida da escritura pública.

• Risco de depender só no contrato particular: contratos particulares têm eficácia entre as partes, mas não transferem a propriedade perante terceiros sem o registro; em imóveis de valor elevado (ver art. 108 do Código Civil) a ausência de escritura pública pode invalidar o negócio quanto à transferência de direitos reais. Antigamente se utilizava muito o termo “contrato de gaveta”, mas hoje sabemos que existem muitos riscos em não torná-lo público.

 

3. Escritura pública — quando é obrigatória e por quê

 

• Regra (Art. 108 do Código Civil): a escritura pública é requisito de validade — salvo disposição legal em contrário — para os negócios jurídicos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor exceda a quantia equivalente a 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente no País. Em razão disso, negócios imobiliários de valor elevado devem ser formalizados por escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas, nos termos da lei e da doutrina dominante.

• Consequência prática: ainda que a negociação tenha iniciado por meio de contrato particular (promessa), é necessária a lavratura da escritura pública para que o ato produza efeitos plenos e possibilite o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, tornando a transferência oponível a terceiros.

 

 

4. Documentos essenciais do imóvel (o que o cartório e o tabelionato costumam pedir)

 

Antes da lavratura da escritura e do registro, é usual reunir:

 

Documentos do imóvel

·        Matrícula atualizada (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis).

·        Certidão de ônus reais.

·        Certidões relativas a tributos: comprovante/declaração de quitação do IPTU e, quando exigido, certidões estaduais e federais.

·        Habite-se (quando aplicável) e documentação do condomínio, no caso de unidade autônoma.

·        Para maior segurança jurídica do comprador, exigir também certidão negativa de débitos condominiais, quando for o caso.

 

Documentos das partes

 

·        Documento de identificação (RG) e CPF.

·        Comprovante de endereço.

·        Certidão de casamento atualizada ou pacto antenupcial, quando aplicável.

·        Documentos de pessoa jurídica, quando for o caso: contrato social e alterações, CNPJ e comprovantes de representação.

·        Certidões fiscais/receita, quando exigidas pelo cartório ou pela natureza do negócio.

·        Procuração pública, quando uma das partes for representada — atenção: se o ato exigir forma pública, a procuração deverá ser pública.

 

Observação: cartórios e tabelionatos podem solicitar documentos adicionais conforme a especificidade do imóvel ou do negócio (por exemplo: comprovantes de quitação de tributos, certidões negativas específicas, autorizações do condomínio, etc.).

 

 

5. Tributos e taxas mais relevantes

 

ITBI — Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (compra e venda)

·        O que é: tributo municipal incidente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos (compra e venda). A alíquota, a base de cálculo e os procedimentos variam conforme o município; o ITBI costuma ser calculado sobre o maior entre o valor declarado na escritura e o valor venal apurado pela prefeitura.

·        Prática: o pagamento do ITBI (ou a apresentação da guia de pagamento/autorização) normalmente é requisito para a lavratura da escritura e para o registro no Cartório de Registro de Imóveis; confirme sempre a alíquota e procedimentos da prefeitura responsável antes de fechar os cálculos.

·        Em Florianópolis: a alíquota padrão é de 2% (com redução para 0,5% em parte das transmissões por financiamento pelo SFH, nos termos previstos pelo município, veja o link). Mais informações e emissão de guia: Prefeitura de Florianópolis — ITBI

·        Em São José (SC): procedimentos específicos para geração/emissão de ITBI, autorizações e parcelamentos estão descritos no site da Prefeitura de São José; consulte a página do serviço antes de protocolar a guia. Prefeitura de São José — Geração/Emissão de ITBI

 

Observação prática: além do ITBI, considere também custos com emolumentos do Tabelionato de Notas (lavratura da escritura), emolumentos e custas do Registro de Imóveis, certidões, e eventuais taxas administrativas. Recomendamos sempre confirmar alíquotas, regras de cálculo (valor venal x valor declarado) e documentos exigidos diretamente nas páginas oficiais indicadas antes da assinatura.

 

ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação

 

·        O que é: tributo estadual incidente sobre a transmissão gratuita de bens e direitos (herança e doação). A competência para regulamentação e arrecadação é do Estado de Santa Catarina; os procedimentos de declaração e pagamento são administrados pela Secretaria da Fazenda do Estado (DIEF-ITCMD).

·        Quando incide: no inventário e na partilha (transmissão causa mortis) e nas doações (transferência gratuita de propriedade). Para bens imóveis, a base de cálculo é, em regra, o valor venal (valor de mercado) apurado para fins fiscais; em caso de divergência, o valor pode ser arbitrado pela Secretaria.

·        Alíquotas aplicáveis em Santa Catarina: o Estado adotou sistema progressivo de alíquotas. Na prática, aplicam-se entre as faixas 1% a 8%. Confira no link:  Alesc https://leis.alesc.sc.gov.br/ato-normativo/22546?utm_source=chatgpt.com

·        Observações práticas importantes:

o   O recolhimento é feito pelo próprio contribuinte via DIEF-ITCMD disponibilizado pela SEF/SC; o lançamento fica sujeito a posterior revisão administrativa.

o   Por segurança, em casos de doações ou partilhas envolvendo imóveis, recomenda-se:

§  obter avaliação/parecer técnico para fins de base de cálculo;

§ consultar o Cartório/Registro de Imóveis quanto a exigências registrárias; e

§ confirmar no sistema da SEF/SC o cálculo/guia antes de lavrar atos.

 

 

6. Registro no Cartório de Registro de Imóveis — o passo que efetiva a transferência

 

·        Efeito do registro: somente após o registro do título (escritura pública ou outro documento hábil) na Matrícula do imóvel é que a transferência se torna oponível a terceiros e o comprador passa a ser titular do direito real de propriedade.

·        Documentos pedidos no registro: além da escritura/contrato (com firmas reconhecidas), o cartório requer guias de ITBI quitado, certidões e documentos pessoais autenticados; exigências variam por comarca.

 

 

7. Inventário e transmissão por sucessão (quando o imóvel é transferido por óbito)

 

• Inventário judicial vs. extrajudicial: a partilha pode ser feita por via judicial ou, em muitas hipóteses, extrajudicial (em cartório), quando houver consenso entre herdeiros e ausência de incapazes, com assistência de advogado. O inventário formaliza a partilha e possibilita o registro da transmissão.

• ITCMD na sucessão: o imposto estadual (ITCMD) é apurado no inventário e deve ser recolhido para que se possibilite registro da transmissão. Procedimentos e alíquotas seguem normas estaduais.

 

 

8. Procuração: pública ou particular — quando usar cada forma

 

·        Procuração pública (por escritura pública/registro em cartório) é exigida quando o ato a ser praticado exige forma pública (p.ex., venda de imóvel que precisaria de escritura). A jurisprudência do STJ tem aplicado simetria da forma: se a alienação exige instrumento público, a procuração que a autoriza também deve ser pública.

 

 

9. Checklist prático — documentos mínimos para venda e registro

 

Para o vendedor

• Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório).
• Certidão de ônus reais (atual).
• Comprovante de quitação de IPTU/ITBI (guias quando exigidas).
• RG, CPF, certidão de casamento (se casado).
• Certidões negativas judiciais (quando solicitadas).

 

Para o comprador

• RG, CPF, comprovante de endereço.
• Recursos para pagamento do ITBI e emolumentos de cartório.
• Procuração (quando for o caso) pública se exigida.

 

Para o tabelionato/cartório (documentos adicionais que quase sempre pedem)

• Escritura em duas vias com firmas reconhecidas;
• Guias de impostos (ITBI) quitadas;
• Certidões de distribuição cível/execução;
• Comprovantes de origem dos valores (para prevenir fraudes).

 

 

10. Prazos médios e quem paga o quê (prática comum)

 

·        Prazos: após entrega completa de documentos, o cartório de notas pode lavrar a escritura em poucos dias; o registro no Cartório de Registro de Imóveis depende de fila e complexidade, podendo levar de dias a semanas (geralmente é 15 dias). Inventários e questões judiciais costumam ser mais demorados.

·        Quem costuma pagar: a alíquota do ITBI é pago pelo comprador (costume comercial) — mas a responsabilidade tributária é definida pela lei municipal e pelo ajuste contratual; em doações e inventários o ITCMD é devido pelo beneficiário da transmissão (herdeiro ou donatário). Sempre estabeleça claramente no contrato quem arcará com tributos e emolumentos.

 

 

11. Principais problemas práticos e como evitá-los

 

• Falta de certidões atualizadas: solicite certidões e matrícula atualizada antes de assinar compromissos.

• Declaração de valor inferior para reduzir ITBI: além de ilegal em muitos casos, pode gerar autuação fiscal; prefira apuração técnica (avaliação CNAI) para valor justo.

• Procuração inadequada: quando o ato exigir forma pública, use procuração pública para evitar nulidades.

 

 

12. Perguntas frequentes

 

P: O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?
R: Não. O contrato vale entre as partes; a propriedade só se transfere mediante registro do título hábil (escritura pública ou outro título registrável).

 

P: Quando preciso pagar ITBI?
R: No caso de transmissão onerosa (compra e venda), o ITBI municipal deve ser apurado e pago conforme regras da prefeitura do município onde o imóvel está situado.

 

P: O que é necessário para registrar a transferência?
R: Escritura ou contrato hábil com firmas reconhecidas, guia de ITBI (quando aplicável), matrícula atualizada, certidões e documentos pessoais conforme exigência do cartório.

 

 

13. Conclusão e recomendação da Unil Imóveis

 

A regularidade documental e o cumprimento das formas legais são essenciais para uma transferência segura do imóvel. Para operações complexas — imóveis de alto valor, heranças, doações ou operações com empresas — recomendamos avaliação técnica e acompanhamento jurídico especializado (incluindo laudo de avaliador credenciado e assessoria para inventário ou planejamento sucessório). Se desejar, a Unil pode orientar o checklist completo e encaminhar para avaliador e advogado parceiro para revisão final da documentação.

 

 

Fontes-chave

 

• Cartilhas e regulamentos de tabelionatos (escritura pública e documentos exigidos). ANOREG/BR
• Informações sobre ITBI em prefeituras e regras de base de cálculo. Prefeitura de São Paulo
• Secretaria da Fazenda de Santa Catarina — ITCMD (normas e alíquotas estaduais). Secretaria da Fazenda SC
• Jurisprudência e comentários sobre Art. 108 do Código Civil e necessidade de escritura pública (STJ, entendimentos doutrinários). Superior Tribunal de Justiça
• Guias de cartórios e orientações práticas sobre documentos a apresentar para registro. 4ricuritiba.com.br