Panorama rápido
Em 2025 o mercado imobiliário de
Florianópolis mostrou forte dinamismo: preços à venda e volumes de lançamento
avançaram com recuperação de confiança do setor, ao mesmo tempo em que a
demanda por locação apresentou aumento constante em várias regiões da cidade.
Esses movimentos colocam Florianópolis entre os mercados mais aquecidos do Sul
do Brasil neste ano.
Preços — quanto está valendo o m² e como tem
evoluído
- Tendência de alta:
índices oficiais e levantamentos setoriais mostram valorização nos preços
residenciais ao longo de 2025. O Índice FipeZAP registra variação positiva
anual e indica aumento tanto no valor médio de anúncio quanto na pressão
sobre aluguéis. Baixe aqui a pesquisa.
- Faixas de preço: o
preço médio por m² na cidade varia por bairro e padrão do imóvel;
relatórios locais apontam Florianópolis entre as capitais com preço por m²
elevado e com crescimento no ano. Para decisões de preço de anúncio,
recomenda-se usar comparativos por microzona e atualizar com índices
FipeZAP/portais a cada mês.
- O que isso significa para quem vende:
pequenas reformas de apresentação (pintura, iluminação, metais) continuam
entregando bom retorno; informar preço por m² comparável na ficha do
anúncio aumenta confiança do comprador.
Lançamentos e oferta — volume e VGV
- Aumento de lançamentos: dados
oficiais e estudos do setor registraram crescimento no número de unidades
lançadas em Florianópolis no primeiro semestre de 2025, com aumento
significativo no Valor Geral de Vendas (VGV) em comparação a 2024 — sinal
de retomada da incorporadora e maior oferta para o mercado.
- Perfil dos empreendimentos: grande
parte dos lançamentos concentra-se em produtos de médio a alto padrão,
muitas vezes com foco em compradores locais e investidores interessados em
locação por temporada ou aluguel executivo.
Implicação prática: mais oferta
tende a equilibrar o ritmo de alta dos preços em bairros que recebem grande
volume de novos empreendimentos; atenção ao perfil do produto (planta, vaga,
infraestrutura) ao comparar preços por m².
Locação — demanda e pressões sobre preços
- Aumento da procura por aluguel: a
demanda por locação registrada em 2025 mostra pressão por preços de
aluguel mais elevados, impulsionada por crescimento populacional na região
metropolitana e pelo aumento de mobilidade profissional. O índice de
locação tem apresentado variação positiva em meses recentes. (DataZAP)
- Oportunidade para investidores: para
quem opera com carteira de imóveis para locação, o momento favorece
revisão de portfólio, atualização de contratos e, quando possível,
melhorias de produto que permitam aumento de receita (ex.: mobília,
internet de alta velocidade, lavanderia).
Perfil do comprador e do investidor (2025)
- Comprador local e investidor externo: o
mercado tem atraído tanto moradores que buscam melhor qualidade de vida e
proximidade a serviços quanto investidores (regionais e nacionais) em
busca de imóveis para locação de curto e médio prazo. (ND Mais)
- Preferências:
unidades com boa localização (acesso, vista, vaga privativa) e acabamento
moderno têm maior liquidez; plantas flexíveis (home office) ganham tração.
Riscos, incertezas e fatores de atenção
Mesmo em um
mercado aquecido como o de Florianópolis, é importante olhar para os riscos e
incertezas antes de investir ou decidir vender um imóvel. Alguns pontos merecem
atenção especial:
- Reforma tributária e custos: Mudanças nas regras
tributárias (como reforma de impostos federais, estaduais ou municipais)
podem alterar:
quanto se paga de imposto na compra e venda,
- o custo total de escrituras e registros,
- e até a rentabilidade final de um
empreendimento ou investimento.
Na prática,
isso significa que um projeto que hoje parece muito atrativo pode ter seu
retorno reduzido se a carga tributária aumentar ou se a forma de tributação
mudar. Por isso, é importante acompanhar as discussões legislativas, consultar
contador/advogado de confiança e, sempre que possível, simular cenários com
alíquotas diferentes antes de assumir compromissos de longo prazo.
- Oferta concentrada: Quando muitos
empreendimentos são lançados ao mesmo tempo em uma mesma zona (por
exemplo, um eixo específico do Continente, Centro ou um bairro em
expansão), acontece uma “disputa” maior pela atenção dos compradores. Isso
traz dois efeitos possíveis:
- mais concorrência direta entre imóveis
parecidos,
- e uma valorização mais lenta do preço por m²
naquele micro-trecho, justamente porque há muitas opções similares.
Para o
investidor, o recado é: não olhar apenas o “bairro” de forma genérica, mas a microzona.
Duas ruas do mesmo bairro podem ter dinâmica completamente diferente de oferta
e demanda. Antes de comprar, vale analisar quantos lançamentos já existem ou
estão aprovados na região e qual o perfil desses produtos (padrão, metragem,
público-alvo).
- Cautela com expectativas de
retorno: Mercados aquecidos tendem a gerar entusiasmo e,
às vezes, expectativas irreais de valorização. Porém, nenhum ciclo de alta
é infinito:
- preços podem estabilizar,
- ou até sofrer pequenas correções em períodos
de incerteza econômica.
Por isso, ao
montar um plano de investimento, é prudente trabalhar com simulações
conservadoras — por exemplo, testar o que acontece se o imóvel desvalorizar 5%
ou 10%, ou se o aluguel demorar alguns meses a ser contratado. Esse “stress
test” ajuda a saber se o investimento continua saudável mesmo em cenários menos
favoráveis, evitando decisões baseadas apenas no otimismo do momento.
Oportunidades práticas para proprietários e
investidores
- Ajuste de preço por m²: revise
o preço pedido com base em dados recentes (FipeZAP e portais locais) e em
comparáveis por microzona.
- Produto pronto para locação:
pequenos investimentos (piso vinílico, iluminação, boa fotografia)
elevam o valor percebido e a velocidade de alocação.
- Diversificação de estratégia: em
mercados com demanda por locação, considere alternar entre locação
tradicional e aluguel por temporada conforme sazonalidade e custos
condominiais.
- Acompanhamento de lançamentos:
acompanhar novos projetos na região ajuda identificar concorrência e
oportunidades de compra em planta para revenda/locação.
Como a Unil Imóveis recomenda agir (passo a passo)
- Proprietários que querem vender:
atualize preço por m² com dados de mercado, organize documentação, invista
em home staging, fotografia profissional e escolha com atenção as
imobiliárias que farão a divulgação.
- Proprietários que alugam: revise
contratos, atualize comodidades básicas e considere reajuste alinhado aos
índices locais.
- Investidores:
solicite dossiê de microzona (vagas, oferta de lançamentos, histórico de
preço por m²) antes de fechar aquisição.
Conclusão
Florianópolis chega a 2025 com
mercado aquecido — alta nos preços e forte volume de lançamentos — ao mesmo
tempo em que surgem oportunidades práticas para proprietários e investidores
que se apoiam em dados e estratégias locais. Manter decisões baseadas em
índices confiáveis, relatórios do setor e análises de microzona é a melhor
forma de proteger o retorno e identificar oportunidades reais.
Referências
- Índice FipeZAP — informe de preços e variações (Fipe/Grupo OLX). (Fipe Downloads)
- CRECI-SC — análise de lançamentos e VGV (reportagem / nota técnica,
out/2025). (CRECI-SC)
- NDmais / notícias locais — movimentação de vendas e liderança
regional (2025). (ND Mais)
- CBIC — estudos sobre crescimento de lançamentos no Sul / 2025. (CBIC)
- IBGE — dados demográficos e panorama municipal (páginas de
Florianópolis). (IBGE)